종합부동산세란? 2026년 종부세 기준·계산법·개정사항 총정리

집을 여러 채 가지고 있거나 공시가격이 높은 주택을 보유하고 있다면 **종합부동산세(종부세)**를 확인해야 합니다. 그런데 종부세는 단순히 “집값이 얼마 이상이면 낸다”고 이해하기 어렵습니다. 공시가격, 주택 수, 1세대 1주택 여부, 특례 적용 여부 등에 따라 실제 세금이 달라지기 때문입니다.

01종합부동세가 뭔가요?

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다.

재산세와 함께 부동산을 보유하면서 내는 세금이지만 차이가 있습니다. 재산세는 지방세, 종부세는 국세입니다.

또 종부세는 부동산 하나하나의 가격만 보는 것이 아니라, 납세의무자별로 보유한 주택이나 토지의 공시가격을 합산해 일정 기준을 초과하는지를 판단합니다.

종부세에서 가장 먼저 보는 날짜는 매년 6월 1일 종부세의 과세기준일입니다. 따라서 주택을 매도하거나 새로 취득했다면 6월 1일 현재 누가 주택을 보유하고 있는지가 중요합니다.

022026년 종부세 과세 기준은 어떻게 되나요?

주택분 종부세는 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제를 적용합니다. 2026년 기준 기본공제는 다음과 같습니다.

※ 법인의 기본공제는 적용되는 세율 및 법인 유형에 따라 관련 규정을 함께 확인해야 합니다.

따라서 일반적인 주택 보유자는 공시가격 합계에서 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 공제한 뒤 과세표준을 계산합니다. 다만 여기서 주의할 점이 있습니다. 공시가격이 12억 원을 넘는다고 12억 원 초과분 전체에 바로 세율을 적용하는 것은 아닙니다. 기본공제를 적용한 다음 공정시장가액비율을 적용해야 합니다.

03종부세는 어떻게 계산하나요?

주택분 종부세 계산은 크게 다음 순서로 이루어집니다.

① 주택 공시가격 합산 ② 기본공제 ③ 공정시장가액비율 적용 ④ 과세표준 계산 ⑤ 세율 적용 ⑥ 재산세액 공제·세액공제 등 반영 ⑦ 최종 종부세 결정

042026년 종부세 세율은?

2026년 현재 국세청이 안내하는 주택분 종부세 세율입니다. 법인의 경우에는 별도의 세율이 적용됩니다.

052027년부터 종부세가 달라지나요?

네. 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 종부세를 상당 부분 손보는 내용이 들어 있습니다. 다만 여기서 반드시 구분해야 합니다. 2026년 현재 개편안은 아직 시행 법률이 아닙니다. 정부가 국무회의에서 정부안을 확정했고, 이후 국회 심사를 거쳐 법률이 개정돼야 실제 시행됩니다.

06종부세는 언제 내나요?

종부세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다. 국세청이 세액을 계산해 고지하는 것이 원칙이며, 일정한 경우 신고·납부할 수도 있습니다. 납부할 세액이 일정 금액을 초과하면 법에서 정한 요건에 따라 분납도 가능합니다.

종부세는 “집값이 얼마냐”만으로 결정되는 세금이 아닙니다. 공시가격과 주택 수는 물론이고 각종 특례까지 함께 확인해야 실제 세금에 가까운 계산이 가능합니다. 특히 2026년에는 지방 저가주택 등 주택 수 특례와 합산배제·과세특례 관련 제도가 개정된 만큼, 작년과 같은 방식으로 판단하기보다 올해 기준을 다시 확인하는 것이 중요합니다.