주택자금조달계획서 작성방법｜제출 대상과 증빙서류까지

주택을 매수할 때는 매매대금뿐 아니라 그 돈을 어디에서 마련하는지도 확인해야 합니다. 일정한 요건에 해당하는 주택 거래에서는 자금 조달 방법과 입주계획을 신고해야 하는데, 이때 작성하는 서류가 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 흔히 말하는 주택자금조달계획서입니다.

본인 예금으로 집을 사는지, 주택담보대출을 이용하는지, 가족에게 증여받은 자금이 있는지 등을 항목별로 작성해야 하므로 처음 접하면 어렵게 느껴질 수 있습니다.

특히 자금조달계획서는 단순히 매매대금에 맞춰 금액을 적는 서류가 아닙니다. 실제 자금 출처에 맞게 작성하고, 해당 거래에 증빙서류 제출 의무가 있다면 관련 자료도 준비해야 합니다.

2026년 2월 10일부터 관련 신고 서식과 첨부서류 규정이 개정됐습니다. 이번 글에서는 주택자금조달계획서의 의미와 제출 대상, 작성방법, 증빙서류 및 제출기한까지 정리해 보겠습니다.

01주택자금조달계획서란 무엇인가요?

주택자금조달계획서는 주택을 취득할 때 필요한 자금을 어떻게 마련할 것인지 신고하는 서류입니다.

공식 명칭은 **‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’**입니다. 자금 조달 방법뿐 아니라 취득한 주택의 입주계획 등도 작성하도록 되어 있습니다.

쉽게 말하면 다음과 같은 내용을 신고하는 서류입니다.

이 집을 사는 데 필요한 돈을 어디에서 마련했거나 마련할 예정인가요?

예를 들어 10억 원짜리 주택을 매수하면서 다음과 같이 자금을 마련한다고 가정해 보겠습니다.

• 본인 예금 3억 원
• 부모에게 증여받은 자금 2억 원
• 주택담보대출 4억 원
• 기존 부동산 처분대금 1억 원

각 자금은 실제 출처와 성격에 맞는 항목에 작성해야 합니다. 가족에게 증여받은 돈을 본인 예금으로만 기재하는 등 실제 자금 출처와 다르게 작성해서는 안 됩니다.

02주택자금조달계획서는 누가 제출해야 하나요?

주택을 매수한다고 해서 모든 사람이 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다. 주택의 실제 거래가격, 소재 지역, 매수인이 개인인지 법인인지, 토지거래허가구역 관련 여부 등을 기준으로 제출 대상이 결정됩니다.

일반적인 주택 매매에서 확인해야 할 기준은 다음과 같습니다.

※ 위 표는 일반적인 주택 거래 기준입니다. 토지거래허가구역은 실제 허가 대상 거래인지 확인해야 하며, 개별 거래에 적용되는 세부 요건도 살펴봐야 합니다.

계획서 제출 의무와 증빙서류 첨부 의무는 구분해서 확인해야 합니다. 규제지역 지정은 변경될 수 있으므로 계약일 기준 주택 소재지의 규제 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

03주택자금조달계획서는 어떻게 작성하나요?

자금조달계획서는 실제 자금 출처에 따라 자기자금과 차입금 등을 구분해 작성합니다. 해외 예금·대출, 가상화폐 매각대금, 증여·상속 구분 등 세부 항목도 확인해야 합니다.

1. 자기자금

본인이 보유하고 있거나 처분해 마련하는 자금입니다.

대표적인 항목은 다음과 같습니다.

• 금융기관 예금액
• 주식·채권·가상화폐 매각대금
• 증여·상속받은 자금
• 현금 등 그 밖의 자기자금
• 부동산 처분대금 등

증여·상속 자금은 실제 자금의 성격에 맞게 구분해야 합니다. 해외 금융기관 예금이나 외화 반입 등 해당하는 항목이 있다면 관련 세부 기재사항도 확인해야 합니다.

2. 차입금 등

본인이 직접 보유한 자금이 아니라 대출이나 차입 등을 통해 마련하는 자금입니다.

대표적인 항목은 다음과 같습니다.

• 금융기관 대출액
• 임대보증금 등 부동산 관련 자금
• 회사 지원금
• 사채 및 그 밖의 차입금

금융기관 대출은 주택담보대출, 신용대출 등 실제 대출 유형에 맞게 작성하고, 해당하는 경우 금융기관명 등 세부 정보도 기재해야 합니다.

가족에게 돈을 빌렸다면 실제로 상환해야 하는 차입금인지, 증여받은 자금인지 구분해야 합니다. 명칭만 차용금으로 정해 두었다고 해서 실제 거래관계와 관계없이 차입금으로 인정되는 것은 아닙니다.

주택자금조달계획서 작성 예시

10억 원짜리 아파트를 매수하면서 다음과 같이 자금을 마련한다고 가정해 보겠습니다.

위 예시는 자금 출처를 이해하기 위한 단순한 사례입니다. 실제 서식에서는 각 자금의 성격에 맞는 세부 항목에 금액을 기재해야 합니다.

특히 자금조달계획서의 금액은 실제 자금 조달 방법과 일치해야 합니다. 증여받은 자금, 부동산 처분대금, 대출금 등을 서로 혼동하지 않도록 구분하는 것이 중요합니다.

또한 총매매대금과 자금조달계획서의 합계가 일치하는지 확인하고, 실제 조달할 자금의 출처를 설명할 수 있도록 관련 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.

04주택자금조달계획서 증빙서류는 무엇을 준비해야 하나요?

자금조달계획서를 제출한다고 해서 모든 거래에서 모든 항목의 증빙서류를 일괄적으로 첨부하는 것은 아닙니다. 거래 유형과 주택 소재지 등에 따라 증빙자료 제출 의무가 달라집니다.

다만 실제 자금 출처를 확인할 수 있도록 자료를 미리 준비해 두면 신고나 사후 소명에 도움이 됩니다.

위 자료는 대표적인 예시이며, 모든 거래에서 전부 제출해야 한다는 의미는 아닙니다. 실제 첨부 대상과 제출 자료는 현행 규정 및 해당 거래의 자금조달계획서 항목을 기준으로 확인해야 합니다.

특히 현금 등 그 밖의 자금 항목을 작성한 경우에는 시행규칙에 따라 소득을 증명할 수 있는 자료 등이 요구될 수 있습니다. 외국환 관련 내용을 기재했다면 외국환 반입을 증명하는 자료도 확인해야 합니다.

또한 2026년 2월 10일부터는 부동산 거래신고 시 매매계약서와 계약금 지급을 확인할 수 있는 자료의 첨부 규정도 개정됐습니다. 이는 자금조달계획서의 항목별 증빙서류와는 구분해서 확인해야 합니다.

05증빙서류를 아직 준비하지 못했다면 어떻게 하나요?

자금조달계획서를 제출하는 시점에 모든 자금이 이미 마련되어 있지 않을 수도 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 상황이 있을 수 있습니다.

• 기존 주택을 매도할 예정이지만 아직 매매계약을 체결하지 않은 경우
• 주택담보대출을 신청했지만 아직 대출이 실행되지 않은 경우

이처럼 제출 시점에 자금의 금액을 증명하기 어려운 경우에는 관련 규정에 따라 증빙이 어려운 사유를 작성한 사유서를 첨부할 수 있습니다.

다만 모든 서류를 준비하지 못했다는 이유만으로 임의로 생략할 수 있는 것은 아닙니다. 어떤 항목의 증빙이 어려운지, 그 이유가 무엇인지 실제 상황에 맞게 확인해야 합니다.

06주택자금조달계획서는 언제 제출하나요?

부동산 매매계약을 체결하면 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야 합니다.

자금조달계획서 제출 대상이라면 거래신고 과정에서 계획서를 함께 제출하는 것이 원칙입니다. 별도로 제출하는 경우에도 관련 법령에서 정한 기한을 지켜야 합니다.

공인중개사가 거래신고를 진행하는 경우에도 자금조달계획서 작성과 제출에 필요한 내용을 매수인이 확인해야 합니다. 매수인이 제출해야 할 자료를 중개사에게 전달하는 시점도 거래신고 일정에 맞춰 미리 조율하는 것이 좋습니다.

07주택자금조달계획서는 어디에서 제출하나요?

부동산 거래신고와 관련 서류는 국토교통부의 부동산거래관리시스템을 통해 전자적으로 처리할 수 있습니다.

국토교통부 부동산거래관리시스템 국가법령정보센터

국가법령정보센터에서는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」, 관련 서식을 확인할 수 있습니다.

2026년 2월 10일부터 개정 서식이 시행됐으므로, 예전에 받아 둔 양식을 그대로 사용하기보다는 계약일 기준 최신 서식인지 확인하는 것이 안전합니다.

08자금조달계획서를 잘못 작성하면 어떻게 되나요?

자금조달계획서와 부동산 거래신고 내용은 실제 거래관계에 맞게 작성해야 합니다.

부동산 거래를 신고하지 않거나 지연 신고하거나 거짓으로 신고하는 경우에는 관련 법령에 따라 과태료 등 제재가 발생할 수 있습니다. 구체적인 제재는 위반 내용과 적용 규정에 따라 달라집니다.

특히 다음과 같은 자금은 성격을 정확하게 구분해야 합니다.

• 가족에게 증여받은 돈
• 가족이나 지인에게 빌린 돈
• 기존 부동산을 처분해 마련한 돈
• 금융기관에서 대출받은 돈

자금조달계획서에 기재한 내용이 증여세 등 다른 세금 문제와 연결될 수도 있습니다. 증여와 차입의 구분이 불분명하거나 자금 출처를 설명하기 어려운 경우에는 세무 전문가에게 확인받는 것이 좋습니다.

09주택자금조달계획서 작성 전 체크리스트

계획서를 작성하기 전에 다음 사항을 확인해 보세요.

□ 자금조달계획서 제출 대상인지 확인 □ 계약일 기준 규제지역 여부 확인 □ 토지거래허가구역 관련 기준 확인 □ 실제 거래가격 확인 □ 본인 예금 등 자기자금 정리 □ 주식·채권·가상화폐 매각대금 확인 □ 증여·상속 자금 구분 □ 기존 부동산 처분대금 확인 □ 금융기관 대출금과 기타 차입금 확인 □ 임대보증금 등 관련 자금 확인 □ 필요한 증빙자료 준비 □ 증빙하기 어려운 자금은 사유 확인 □ 자금조달계획서의 합계 금액 확인 □ 실제 자금 출처와 기재 내용이 일치하는지 확인 □ 계약일 기준 최신 서식인지 확인 □ 거래신고 및 제출기한 확인 □ 계약금 지급 확인자료 등 거래신고 첨부서류 확인

10주택자금조달계획서 핵심 정리

※ 실제 제출 대상과 증빙서류는 계약일, 주택 소재지, 거래 유형 및 매수인 유형 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 당시의 최신 법령과 서식을 확인해야 합니다.